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Resolución del Defensor del Pueblo de Navarra (Q20/1237) por la que se recomienda al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no ejerza el derecho de tanteo sobre la vivienda protegida propiedad del interesado, dadas las circunstancias específicas que concurren en este caso, que hacen que el autor de la queja se vea obligado a renunciar a la venta de la misma por una causa sobrevenida y ajena a su voluntad.

13 Enero 2021

Vivienda

Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos

Señor Consejero:

1. El 1 de diciembre de 2020 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por el ejercicio por este del derecho de tanteo sobre la vivienda de protección oficial en la que reside y que ya no puede vender.

2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.

En el informe recibido, se señala lo siguiente:

“En primer lugar, se ha de señalar que con fecha 11 de diciembre de 2020 el interesado ha interpuesto por los mismos hechos recurso de alzada contra la Resolución 262/2020, de 5 de noviembre, del Director General de Vivienda, por la que se ejerce el derecho de tanteo sobre la vivienda sita en calle (…), expediente (…), y se autoriza un gasto de 168.000 euros para su abono mediante orden de pago a justificar. Dicho recurso se encuentra todavía en tramitación y será resuelto en próximas fechas.

En cuanto a lo alegado por el Sr. (…) en el escrito presentado ente el Excmo. Sr. Defensor del Pueblo de Navarra, no podemos entrar a valorar el tono de conversaciones telefónicas o presenciales mantenidas por el interesado con personal adscrito al Servicio de Vivienda, por cuanto se trata de percepciones subjetivas. No obstante, si de algún modo se ha podido sentir ofendido por las mismas, le ofrecemos nuestras más sinceras disculpas.

Aclarado lo anterior, se ha de señalar que el interesado comunicó al Servicio de Vivienda, mediante instancia firmada por él mismo, su intención de vender la vivienda protegida de la que es titular por un precio determinado, solicitando autorización para la misma. A la vista de dicha solicitud, esta Administración actuó de conformidad con las potestades que le confiere la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (artículo 49), ejerciendo el derecho de tanteo sobre la vivienda en cuestión. Dicho ejercicio se llevó a cabo de conformidad con el procedimiento establecido en el artículo 50 de la Ley Foral 10/2010, sin que por otra parte el interesado haya en ningún momento puesto en duda la legalidad de la actuación administrativa.

Respecto a la actuación del agente inmobiliario al que el interesado encargó las gestiones de la venta, tampoco nos corresponde su valoración, debiendo ser el interesado el que, en su caso y si lo considera oportuno, realice contra el mismo las reclamaciones oportunas ante la instancia que corresponda. Únicamente se puede informar que, ante las insistentes llamadas del gestor inmobiliario al Servicio de Vivienda requiriendo Información sobre la autorización de la venta, se le advirtió en conversación telefónica que la vivienda se iba a tantear.

Por último, tan solo indicar que la presentación de la solicitud de autorización de venta de vivienda protegida es un acto libre y voluntario de las personas, que el ejercicio del derecho de tanteo se ha realizado conforme a la normativa vigente y que dicho ejercicio supondrá el abono al interesado del mismo precio de venta por el que anunció que iba a transmitir la vivienda, es decir, 168.000 euros”.

3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la oposición del interesado a que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, adquiera una vivienda protegida de su propiedad, en ejercicio del derecho de tanteo.

El autor de la queja expone que, tras haber comunicado a la Administración su intención de vender la vivienda protegida de su propiedad, en la que reside junto con su pareja y su hija de tres años de edad, finalmente, no va a realizar la venta porque se ha frustrado la compra de otra vivienda que tenía apalabrada, y para cuya adquisición necesitaba previamente vender su vivienda protegida. Sin embargo, el Departamento competente en materia de vivienda le ha comunicado su decisión de continuar con la adquisición de la vivienda protegida.

4. El artículo 49 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra, regula los derechos de tanteo y retracto sobre las transmisiones de viviendas protegidas:

“1. Corresponden al Gobierno de Navarra los derechos de tanteo y retracto legal sobre las viviendas protegidas sujetas a limitación del precio de venta y renta, así como sus anejos, en la primera y sucesivas transmisiones onerosas inter vivos.

2. A estos efectos, el departamento competente en materia de vivienda podrá designar como beneficiario de la vivienda obtenida en ejercicio de estos derechos a una sociedad instrumental u organismo público o a una persona o unidad familiar solicitante de vivienda protegida, debidamente inscrita en el censo de solicitantes de vivienda protegida, o solicitante en el procedimiento de adjudicación por cambio de vivienda protegida inadecuada recogido en el artículo 33 de la presente ley foral.

3. Para el adecuado ejercicio de estos derechos y la posterior adjudicación de las viviendas tanteadas, las viviendas que se ofrezcan al Gobierno de Navarra o pretendan transmitirse deberán estar libres de arrendamientos o de cualquier cesión de uso”.

Asimismo, en el artículo 50 de la mencionada ley foral se establece el procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo:

1. Se reconoce al Departamento competente en materia de vivienda la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre la vivienda protegida durante el plazo de cuarenta días a partir del día siguiente a aquel en que se haya realizado la correspondiente comunicación, salvo que la misma sea incompleta o defectuosa.

2. Cuando la transmisión afecte a la totalidad de la propiedad de la vivienda protegida, el Departamento competente en materia de vivienda deberá, con carácter previo a pronunciarse sobre el ejercicio del derecho de tanteo, comprobar en el Censo de solicitantes la existencia de demanda de vivienda protegida en la localidad donde se ubique la vivienda que se pretende transmitir.

3. Antes de que finalice el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo legal, el Departamento competente en materia de vivienda podrá notificar a la persona interesada la renuncia a su ejercicio, en cuyo caso la transmisión podrá llevarse a cabo de inmediato, salvo que se haya establecido un derecho de tanteo convencional.

4. Cuando el departamento competente en materia de vivienda ejercite el derecho de tanteo o retracto, especificará, en el acto por el que se ejercita tal derecho, que la sociedad instrumental, organismo público o unidad familiar beneficiaria de la vivienda deberá hacerse cargo del pago del precio de la adquisición, abonando directamente el importe del mismo al vendedor de la vivienda y de los anejos, en su caso”.

5. El autor de la queja expone que ha aportado diferente documentación con la que demuestra la realidad de la situación en la que se encuentra: la comunicación de venta de su vivienda protegida se produjo en un contexto en el que el interesado iba a adquirir otra vivienda que, finalmente, no pudo comprar por haber desistido la parte vendedora. Esta situación sobrevenida hace que ya no pueda vender su vivienda protegida, ya que, de otro modo, se quedaría sin su propia vivienda en la que reside junto con su pareja y su hija de tres años.

A la vista de las circunstancias expuestas, esta institución aprecia que no se da el presupuesto habilitante para poder ejercer el derecho de tanteo, ya que el autor de la queja, si bien inicialmente comunicó su intención de vender su vivienda protegida, como así era, actualmente no puede vender dicha vivienda, como consecuencia de una causa sobrevenida: no va a poder adquirir la otra vivienda que ya tenía apalabrada, y era precisamente esta adquisición la que actuaba de presupuesto para la venta de su vivienda.

Asimismo, esta institución considera que la decisión del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos de continuar con la adquisición de la vivienda protegida en ejercicio del derecho de tanteo, le produce al interesado, su pareja y su hija de tres años, un gran perjuicio irreparable, pues les priva, en estos momentos, de su propia vivienda.

Por ello, se ve necesario recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no ejerza el derecho de tanteo sobre la vivienda protegida propiedad del interesado, dadas las circunstancias específicas que concurren en este caso, que hacen que el autor de la queja se vea obligado a renunciar a la venta de la misma por una causa sobrevenida y ajena a su voluntad, y, por el contrario, se vea perjudicado si se materializa el tanteo.

Esta institución aprecia que dicha recomendación puede formalmente aceptarse mediante la estimación del recurso de alzada que el autor de la queja ha interpuesto frente a la resolución por la que se ejerce el derecho de tanteo sobre su vivienda protegida, y que, según se informa, todavía no ha sido resuelto.

6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:

Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no ejerza el derecho de tanteo sobre la vivienda protegida propiedad del interesado, dadas las circunstancias específicas que concurren en este caso, que hacen que el autor de la queja se vea obligado a renunciar a la venta de la misma por una causa sobrevenida y ajena a su voluntad.

De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.

De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2020 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.

A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,

El Defensor del Pueblo de Navarra

Nafarroako Arartekoa

Francisco Javier Enériz Olaechea