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Resolución 151/2008, de 11 de noviembre, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, por la que se resuelve la queja formulada por don [?] y doña [?].

11 Noviembre 2008

Exp: 08/90/H

: 151

Hacienda

ANTECEDENTES

  1. Con fecha 20 de octubre de 2008 se dirigieron a esta Institución don [?] y doña [?], presentando una queja frente a la actuación del Ayuntamiento de Unzué.

    Exponen que en el año 2003 adquirieron una parcela en la UE-2 de la localidad. Por la parte transmitente (el Ayuntamiento era titular de un 46% de la parcela) se manifestó expresamente en la escritura pública que el terreno se encontraba libre de cargas. Al mismo tiempo, en la parcela contigua había una casa en construcción, la cual está habitada desde hace varios años. Tales datos llevaron a los interesados a entender que no habrían de soportar cargas de urbanización, tal y como ahora pretende el Ayuntamiento.

    Señalan los promotores de la queja que, si se autorizó la construcción y se declaró la habitabilidad de la vivienda adyacente a su terreno, también en la unidad de ejecución, con carácter previo hubo de existir un proyecto de urbanización y el mismo debió ser ejecutado. Sin embargo, indican que el Ayuntamiento niega la existencia de tal proyecto y que considera que deben revisarse las instalaciones actuales, imputando el coste a los propietarios.

    Por otro lado, expresan que el proyecto de urbanización elaborado está evidentemente sobredimensionado, como ha reconocido el propio Ayuntamiento en respuesta a sus alegaciones, lo cual no hará sino perjudicar los intereses económicos de los afectados.

  2. Examinada la queja, y a fin de determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, se solicitó al Ayuntamiento de Unzué la emisión de un informe.

    El mismo ha sido recibido con fecha 4 de noviembre de 2008, y en él se hace constar lo siguiente:

    " Es cierto que D. [?] y Dña. [?] adquirieron una parcela en la UE-2 de Unzué. Igualmente, es cierto que el Ayuntamiento era titular de un porcentaje de esa parcela, cuando se hizo la compra.

    En la actualidad, sobre el estado de la urbanización de la UE-2, con algunos servicios generales y acometidas ejecutadas en la unidad, se debe precisar que, al construir la vivienda de Patxi Esain (propietario de parcela en la UE-2), éste realizó las conexiones necesarias de servicios a su vivienda. Además, al hacer las redes generales del pueblo se completaron alguna de dichas redes en la unidad sin que existiera ningún proyecto de urbanización aprobado en la UE-2. Igualmente, se realizaron algunas acometidas. Existen, por tanto, en la UE-2 algunas infraestructuras, tal como se constata en el informe a las alegaciones del redactor del Proyecto de Urbanización, Sr. [?], cuya validez será contrastada en obra y que no han sido ejecutadas en base a un proyecto de urbanización de la UE-2, sino por motivos de oportunidad general o servicio de una vivienda, cuya construcción se adelantó a la gestión de la unidad, con el compromiso futuro de hacerse cargo de las cargas de urbanización que le correspondan en la UE-2.

    Por lo tanto, hasta el momento, las parcelas de la UE-2 no han participado en los costes de las infraestructuras ejecutadas en la unidad. Si se hubieran recepcionado, siquiera de forma deficiente, las obras de urbanización, como dicen D. [?] y Dña. [?], su parcela 616 habría participado en los costes de las mismas, y el Ayuntamiento habría girado la correspondiente cuota. Como no ha habido obras de urbanización en la unidad amparadas en un proyecto de urbanización de la UE-2, no ha habido abono económico alguno.

    Ahora se tramita el proyecto de urbanización de la UE-2, de acuerdo con lo previsto en la Ley Foral 35/2002, y la participación de las cargas de cada parcela será de acuerdo con los porcentajes de participación previstos en la reparcelación de la unidad.

    Igualmente, D. [?] y Dña. [?] dicen que en sus escrituras de compraventa se indica que su parcela está libre de cargas. La participación de la parcela 616 en las cargas de la unidad UE-2 se deriva del documento de reparcelación de la unidad. Independientemente de las posibles transmisiones de propiedad que se realicen sobre ella con posterioridad, se seguirán manteniendo las obligaciones y derechos urbanísticos. Si [?] y Dña. [?] consideran que adquirieron la finca libre de cargas, será a los vendedores a quienes deberán reclamar el coste de la gestión de la unidad que le pudiera corresponder a la parcela, sin que el resto de parcelas de la UE-2 se vean afectadas por los contratos privados de compraventa que D. [?] y Dña. [?] y los antiguos propietarios hayan suscrito.

    En el informe de la letrada [?], se concluye que los propietarios de la UE-2 están obligados a abonar los gastos de urbanización, entre los que se incluyen: honorarios de redacción del proyecto y dirección facultativa, costes de las obras, gastos de tramitación urbanística y, en general, cuantos gastos se deriven por la gestión económica de las operaciones.

    En referencia a lo expuesto por D. [?] y Dña. [?] a que el proyecto de urbanización elaborado está sobredimensionado, hay que aclarar que una cosa es la medición del proyecto (que interesa que sea holgado para tener cierto margen para absorber pequeños trabajos imprevistos o pequeños aumentos de mediciones que puedan surgir durante las obras) y otra cosa es la medición que se pague al final de la obra, que será la que realmente se haga por el contratista, de modo que lo que no se hace no se paga, independientemente de que se haya proyectado y presupuestado. Así mismo, en lo que concierne a medición de partidas que quizás no se hagan, como es el caso de acometidas particulares existentes que, al no haber podido ser inspeccionadas antes del proyecto, sólo se sabrán si son válidas, o no, cuando se excaven y se vean en directo; decidiendo entonces el director de obra si valen o hay que renovarlas; siendo el criterio de pago final el mismo que en apartado anterior: si valen no se pagan al contratista ni se cargan a los promotores que las hicieron en su día".

ANÁLISIS

  1. A la vista de los antecedentes expuestos y de la documentación obrante en el expediente, no resulta dudoso, a nuestro juicio, que la parcela de referencia se haya afectada por la ejecución del planeamiento de la localidad de Unzué. En este sentido, dicha parcela se haya incluida en la UE-2 de las Normas Subsidiarias, fue aprobado en su día el proyecto de reparcelación de las fincas comprendidas en la unidad y ha sido elaborado el proyecto de urbanización.

    Los promotores de la queja, sin embargo, en el momento en que adquirieron su parcela (año 2003) entendieron que no habrían de soportar costes de urbanización, en tanto en cuanto, en el documento público de transmisión, la parte vendedora, en la que participaba el Ayuntamiento, manifestó que la finca se encontraba "libre de cargas" y, además, porque en la parcela contigua ya se estaba construyendo una vivienda.

    Más allá de que tales datos pudieron ser interpretados como indiciarios de la existencia previa de una urbanización ejecutada, lo cierto es que los mismos no alteran la realidad fáctica (la existencia de una unidad cuyo proceso de transformación no había concluido, por más que existieran ya algunas infraestructuras en la misma).

  2. Dispone el art. 130 de la Ley Foral 35/2002, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que la ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados.

    Tales cargas, una vez aprobado el proyecto de reparcelación, tienen naturaleza "real", de tal modo que se transmiten con las parcelas a que quedan afectadas. Así lo establece el art. 152.1 de la citada Ley Foral, según el cual el acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá, entre otros efectos, la "afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherente al sistema de actuación correspondiente".

    El carácter real de las cargas de urbanización se colige igualmente de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de las Haciendas Locales de Navarra. De acuerdo con ésta, son cuotas de urbanización las prestaciones que los propietarios de los terrenos incluidos en unidades de ejecución urbanística deben abonar a las entidades locales para sufragar el coste de la urbanización, cuando el sistema de actuación, conforme a la legislación urbanística, sea el de cooperación (art. 36). La obligación de pagar las cuotas de urbanización nace con la aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación (art. 42) y, en el supuesto de enajenación o transmisión de los terrenos, el adquirente quedará subrogado en las obligaciones del anterior propietario, habiendo de hacerse contar de modo expreso la afección al pago de la cuota y su cuantía (art. 37.2).

  3. Dado el carácter real de las cargas de urbanización, la legislación de suelo establece medidas de protección del adquirente. Así, la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, la vigente cuando se produjo la adquisición del terreno, disciplinaba (art. 21) las menciones que había de contener el título de transmisión (actualmente tal cuestión es regulada por el art. 19.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo). La infracción de tal deber informativo, sin perjuicio de que se produzca la subrogación del adquirente en los derechos y deberes urbanísticos, facultaría al adquirente para rescindir el contrato y para exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados. No obstante, la propia Ley 6/1998 preveía un plazo de prescripción para el ejercicio de la acción rescisoria e indemnizatoria, fijándolo en un año (la norma legal vigente ha ampliado el plazo hasta los cuatro años).

    En definitiva, de todo lo hasta aquí expuesto se desprende que ni podemos entender que el suelo no precise actuaciones de transformación urbanística, ni podemos estimar que las cargas no hayan de ser soportadas por los actuales propietarios. De considerar éstos últimos que en el documento de transmisión no se incluyeron las menciones preceptivas, pudieron ejercitar la acción prevista en el art. 21.3 de la Ley de Régimen de Suelo y Valoraciones, dentro del plazo establecido por dicho precepto.

  4. Sin perjuicio de lo anterior, manifestaban los promotores de la queja que el proyecto de urbanización ha sido sobredimensionado, presupuestando un gasto mayor que el requerido para completar la ejecución. Por parte del Ayuntamiento no se niega tal circunstancia, viniéndose a argumentar que interesa una cierta holgura en el proyecto, sin perjuicio de que finalmente se ejecutará lo que sea estrictamente necesario y que se pagará en función de la obra realmente ejecutada.

    En relación con esta cuestión, debe observarse lo dispuesto en el art. 134.1 de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de acuerdo con el cual los proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica el planeamiento, debiendo detallar y programar tales obras con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto. El apartado tercero del mismo art. señala que los proyectos comprenderán una memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación en relación con el conjunto urbano y planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios. Y, en el mismo sentido, el art. 49 del Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, recoge los documentos que han de integrarse en el proyecto.

    El legislador, por lo tanto, exige que el proyecto sea elaborado de forma detallada y precisa, lo cual presupone un conocimiento de las necesidades existentes por parte de la entidad local competente. Resulta, a nuestro juicio, contrario a lo dispuesto por la Ley Foral, que el proyecto sea sobredimensionado de un modo consciente, pudiendo tal circunstancia incidir negativamente sobre el patrimonio de los promotores de la queja, afectados por las cargas de urbanización. Ha de tenerse en cuenta, en este sentido, que lo proyectado y presupuestado habrá de ser el referente de la licitación y adjudicación de las obras. Y no cabe ignorar que es el propio Ayuntamiento quien ha ejecutado o debido autorizar las infraestructuras y acometidas existentes en la unidad, por lo que ha de conocer, con un grado de precisión razonable, las necesidades urbanísticas a afrontar y, por ende, no es jurídicamente admisible que se justifique la "holgura" del proyecto.

    De existir necesidades sobrevenidas o imprevistas en la ejecución de las obras, previa justificación de las mismas, habrán de aplicarse los mecanismos legales dispuestos por la legislación urbanística y contractual; sin embargo, como hemos señalado, no resulta ajustado a la legalidad, y puede perjudicar al derecho de los afectados, que el proyecto se elabore para exista una cierta "holgura" a la hora de ejecutar la urbanización.

Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución

RESUELVO:

  1. Estimar que el proyecto de urbanización elaborado no se acomoda a las exigencias de precisión y detalle contempladas por la Ley Foral 35/2002, de 20 de noviembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y su Reglamento de desarrollo, pudiendo producir perjuicio en los intereses económicos de los interesados.

  2. Recomendar al Ayuntamiento de Unzué que modifique el proyecto de urbanización, ajustándolo a las necesidades reales de la unidad.

  3. Conceder un plazo de dos meses al Ayuntamiento de Unzué para que informe sobre la aceptación de esta recomendación y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que de no hacerlo así, incluiré el caso en el informe anual que dirigiré al Parlamento de Navarra, en los términos previstos en el apartado segundo del citado precepto legal.

  4. Notificar esta resolución a los promotores de la queja y al Ayuntamiento de Unzué, indicándoles que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.

El Defensor del Pueblo de Navarra

Francisco Javier Enériz Olaechea