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Resolución 208/2007, de 7 de noviembre, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra por la que se resuelve la queja formulada por doña [?] y don [?].

07 Noviembre 2007

Exp: 07/314/U

: 208

Urbanismo y Vivienda

ANTECEDENTES

1. El día 24 de septiembre de 2007, doña [?] y don [?] presentan ante esta Institución un escrito en el que formulan una queja por la inaplicación, por parte del Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra, de lo dispuesto en el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, que desarrolla las previsiones de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda.

Los promotores de la queja eran propietarios de una vivienda libre en C/ [?], de [?], de 72,58 m2, adquirida el 15 de mayo de 2002 por la cantidad de 152.263,15 euros.

El nacimiento, el día 3 de septiembre de 2004, de tres hijos les facultó para obtener el título de familia numerosa. Tal circunstancia supuso, a su vez, la inadecuación de la vivienda para los cinco miembros de la familia, optando por solicitar una vivienda de protección oficial.

Con fecha 12 de abril de 2005 suscribieron con la promotora [?] el contrato de adquisición de vivienda y anejos V.P.O. régimen general en [?], de 104 metros cuadrados de superficie útil (más 27,7 m2 de garaje y 6,5 m2 de trastero), por el precio total de 148.851,70 euros. A su vez, en la misma fecha, solicitaron del Gobierno de Navarra el abono de subvención personal por adquirentes de V.P.O.

La diligencia de visado de contrato de vivienda protegida se efectuó el 28 de noviembre de 2005. En el mismo se señalan las ayudas que, aparte del préstamo cualificado por importe de 111.291,00 euros, se le concederán. Las mismas estarán sometidas a las limitaciones establecidas en el Decreto Foral 204/2002, de 30 de septiembre, ascendiendo la subvención prevista a un total de 10.433,53 euros. Por Resolución 1252/2006, de 28 de agosto, del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda, se aprobó la subvención por el montante de la cantidad anteriormente señalado.

En Noviembre de 2005, tal y como condiciona la normativa, ofrecieron en venta al Gobierno de Navarra la vivienda libre de la C/ [?]. Con fecha 25 de noviembre del citado año, el Gobierno (Servicio de Vivienda) aceptó el ofrecimiento, señalando como destinatario final a [?], quién adquirirá la vivienda y anejos al precio de 92.497,07 euros. El precio se calculó en función del modulo sin ponderar multiplicado por el coeficiente 1,1 y por la superficie útil de la vivienda, por ser superior al valor catastral (55.286,00 euros). La transmisión de la finca se elevó a escritura pública el 11 de junio de 2007.

El 31 de enero de 2006 entró en vigor el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, que desarrolla reglamentariamente la Ley Foral 8/2004, de Protección Pública a la Vivienda. Ello supuso que la previsión establecida en el art. 13.3 b), párrafo cuarto, de la Ley Foral 8/2004: " Cuando la vivienda libre constituya el domicilio de una familia numerosa y ésta carezca de ingresos suficientes para acceder a la vivienda protegida se podrá incrementar, con los requisitos y en las condiciones que reglamentariamente se determine el precio de la vivienda libre, que en ningún caso superará al que podría obtenerse por venta a precio de mercado ", fuera efectivamente desarrollada en el citado Decreto en el sentido de fijar el importe de la vivienda libre, en el caso de haber sido ofrecida por familia numerosa, en el mayor de entre valor catastral, modulo sin ponderar por el coeficiente 1,1 y por los metros útiles (ambos en vigor tras la Ley Foral 8/2004) y precio de mercado.

Con fecha 10 de noviembre de 2006 los promotores de la queja remiten al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda una solicitud en la que alegan, fundamentan jurídicamente y piden, que el precio de su vivienda libre se incremente, como señala el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, hasta que resulte igual a la valoración de precio de mercado.

No nos consta en el expediente la contestación del Gobierno de Navarra, pero entendemos que su posición se encuentra definida en el escrito, de 30 de junio de 2006, dirigido a lo promotores de la queja, remitido por el Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda, en el que se señala que " el precio de adquisición por parte de [?] de su vivienda libre es el que figura en el escrito del Director del Servicio de Vivienda de 25-11-2005. Dicho precio es el que estaba vigente en el momento del ofrecimiento de la vivienda por lo que no puede modificarse, y no se le aplican disposiciones que entraron en vigor con posterioridad ", posición, por otra parte, corroborada en el informe remitido a esta Institución.

2. Esta Institución, tras un primer análisis, procedió a pedir informe al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra, sobre la cuestión planteada en la queja

3. El Excmo. Sr. Consejero nos remitió, el 19 de octubre de 2007, un informe en el que, literalmente, señalaba:

Los Sres. [?] resultaron provisionalmente adjudicatarios de una vivienda de Protección Oficial promovida por [?] . En este sentido, suscribieron contrato con la promotora en abril de 2005 (se adjunta copia del contrato como documento 1).

En aquella fecha los Sres. [?] eran titulares de una vivienda de 72,58 m2 sita en el n° [?] de la calle [?] de [?] . Dado que uno de los requisitos para optar a una vivienda protegida es que el adjudicatario no sea titular del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda los solicitantes se acogieron a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 13 de la Ley Foral 8/2004, al cumplir los dos requisitos exigidos: inadecuación de su vivienda para las necesidades de la unidad familiar y ofrecimiento de su vivienda a sociedad instrumental.

Sobre el citado ofrecimiento resultan relevantes las siguientes actuaciones.

Con fecha 25 de noviembre de 2005, mediante oficio del Director del Servicio de Vivienda, se comunica a los interesados el precio por el que [?] procederá a la compra de su vivienda. El precio se calcula en función del módulo sin ponderar, según establece el artículo 13.3 b) de la Ley Foral 8/2004, por ser superior al valor catastral (se adjunta como documento 2 copia del oficio y como documento 3 información catastral de la referida vivienda.)

Los interesados firman documento de compromiso de venta de su vivienda, en el que en su cláusula primera se hace constar la forma de calcular el precio de venta vinculado al módulo sin ponderar, y en el mismo sentido que el oficio del Director del Servicio de Vivienda. La fecha de este documento, que se adjunta como documento 4, no aparece más que referida al año 2005, no obstante, y según las fechas de las sucesivas actuaciones, el documento debió firmarse a finales de noviembre de dicho año, y en cualquier caso antes del visado administrativo del contrato de compraventa de la nueva vivienda protegida.

El 28 de noviembre de 2005 se procede al visado administrativo del contrato de compra de vivienda protegida suscrito entre la promotora y los interesados (documento 5).

Es decir, todas las actuaciones administrativas vinculadas al ofrecimiento de la vivienda de los Sres. [?] tuvieron lugar durante el año 2005, antes de la aprobación y entrada en vigor, el 31 de enero de 2006, del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se desarrolló reglamentariamente la Ley Foral 8/2004. Por lo tanto, difícilmente podía resultar de aplicación lo dispuesto en la letra b) del artículo 13 "Cuando la vivienda libre constituya el domicilio de una familia numerosa y ésta carezca de ingresos suficientes para acceder a vivienda protegida se podrá incrementar, ? con los requisitos y en las condiciones que reglamentariamente se determinen...", cuando dicho desarrollo reglamentario no se había producido y, por lo tanto, el Gobierno de Navarra no se había pronunciado sobre esa potestad que le otorgaba la ley.

Por otra parte, el ofrecimiento de su vivienda es un acto voluntario, que los interesados aceptaron según las condiciones señaladas en virtud de los documentos suscritos. Si los Sres. [?] entendieron que las nuevas previsiones normativas les resultaban más favorables bien pudieron renunciar al contrato visado y volver a solicitar vivienda protegida.

ANÁLISIS

1. La Constitución Española de 1978 establece en su artículo 39 que los poderes públicos aseguran la protección social, económica y jurídica de la familia.

La Ley 40/2003, de 18 de noviembre, de Protección a las Familias Numerosas señala en su preámbulo que " dentro de las diversas realidades familiares, las llamadas familias numerosas presentan una problemática particular por el coste que representa para ellas el cuidado y educación de los hijos o el acceso a una vivienda adecuada a sus necesidades. Estas circunstancias pueden implicar una diferencia sustancial con el nivel de vida de otras familias con menos hijos o sin ellos. En este sentido, el artículo 9.2 de la Constitución establece el principio de igualdad material, que debe llevar al legislador a introducir las medidas correctoras necesarias para que los miembros de las familias numerosas no queden en situación de desventaja en lo que se refiere al acceso a los bienes económicos, culturales y sociales ".

Por su parte, la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda, contribuye a garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada que reconoce el artículo 47 de la C.E.

2. La legislación Navarra garantiza los derechos constitucionales de la familia numerosa a acceder a una vivienda adecuada en igualdad de condiciones, mediante los mandatos plasmados en los artículo 12.2 y 13.3 b) de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda.

La falta de titularidad de una vivienda es uno de los requisitos de acceso a viviendas protegidas. Tal requisito no es absoluto, puesto que tiene una excepción: "la inadecuación de la vivienda para las necesidades de la unidad familiar". Una vez reconocida la inadecuación de la vivienda, por circunstancias reglamentariamente determinadas, el titular debe realizar el ofrecimiento de la misma al Gobierno de Navarra o a una Sociedad instrumental de éste. El art. 13.3 b) de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, establece que el precio que el Gobierno ofrecerá cuando se trate de vivienda libre será el que resulte más elevado de entre los dos siguientes: - Valor equivalente al valor catastral. -Valor que resulte de multiplicar el módulo sin ponderar por el coeficiente 1,1 y por la superficie útil de la vivienda. Y añade, "Cuando la vivienda libre constituya el domicilio de una familia numerosa y ésta carezca de ingresos suficientes para acceder a la vivienda protegida se podrá incrementar, con los requisitos y en las condiciones que reglamentariamente se determine el precio de la vivienda libre, que en ningún caso superará al que podría obtenerse por venta a precio de mercado " .

En el supuesto que nos ocupa, el Servicio de Vivienda no valoró ni aplicó el precio de mercado de la vivienda libre ofrecida, porque el reglamento que debía establecer las condiciones y requisitos no había sido, en ese momento, aprobado. En definitiva, por falta de desarrollo reglamentario, el precio ofrecido a los promotores de la queja ha sido el mismo que si la familia titular y demandante de V.P.O. hubiera estado compuesta de un solo miembro (por ej. inadecuación por insuficiencia constructiva).

En consecuencia, esta Institución considera que en la valoración del precio de la vivienda libre ofrecida, el Servicio de Vivienda ha actuado correctamente, aplicando la norma que en ese momento se encontraba en vigor, por lo que no procede efectuar censura alguna.

3. No obstante lo anterior, es la propia Ley 8/2004, de 24 de junio, la que posibilita el cumplimiento y adecuación a los principios inspiradores de la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, de Protección a las Familias Numerosas. No a través de una mayor valoración del precio de la vivienda ofrecida, sino por medio de concesión de ayudas. Nos referimos al mandato del art. 12.2 de la propia Ley, que establece. "Las cuantías de las ayudas destinadas a la adquisición o promoción para uso propio de viviendas de protección Oficial, así como a la rehabilitación de viviendas, que tengan como beneficiarios a familias numerosas, serán superiores a las establecidas con carácter general".

En conclusión, la debida aplicación al supuesto que nos ocupa del mandato de la ley es contundente: "Las cuantías de las ayudas...serán superiores a las establecidas con carácter general", y si no lo es, como es el caso, su inaplicabilidad vulnera el mandato del art. 12.2 de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, porque la ayuda a la familia numerosa promotora de la queja no ha sido superior a la establecida con carácter general.

4. El apoyo legal a que las subvenciones concedidas (10.433,53 euros) deben ser revisadas al alza no solo se sustenta en lo expuesto en el punto anterior, sino que el propio Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, concede, en su disposición adicional sexta, efecto retroactivo al art. 58.6. a) del citado decreto que regula las subvenciones complementarias a las familias numerosas, peticionarias de V.P.O. La Disposición Adicional sexta del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, establece: " El ejercicio del derecho de adquisición preferente establecido en la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la vivienda en Navarra, y el de adquisición mediante ofrecimiento requerirán previa resolución del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda. Los adjudicatarios de las viviendas protegidas que hayan sido adquiridas por estas vías podrán obtener las ayudas previstas en el presente Decreto Foral si cumplen las condiciones requeridas a los adquirentes en primera transmisión ".

En definitiva, los promotores de la queja, adquirentes de vivienda mediante ofrecimiento, cumplen las condiciones requeridas a los adquirentes en primera transmisión, por ende, pueden obtener las ayudas complementarias previstas en el art. 58.6.a) del citado Decreto Foral, es decir obtención de la ayuda consistente en el 3% del precio de adjudicación de vivienda, garaje y trastero, siempre que los ingresos familiares ponderados no excedan, en el año correspondiente, de 3,5 veces el IPREM. Bien entendido que la subvención a la que nos hemos referido es complementaria de la ya concedida de 10.433,53 euros.

Se considera, por tanto, que el Gobierno de Navarra ha incumplido lo establecido en el art. 12.2) de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, por cuanto que vulnera el mandato de discriminar positivamente en cuanto a la concesión de ayudas a las familias numerosas, teniendo en cuenta lo establecido en el art. 58.6.a) y disposición adicional sexta del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero.

Por todo lo anterior, y en ejercicio de las funciones que me atribuye la Ley Foral 4/2000, de 3 de agosto, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra

RESUELVO:

1º. Declarar vulnerados el art. 12.2 de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la vivienda.

2º. Recordar al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio el deber legal de que se encuentra obligado a la aplicación íntegra de la normativa de ayudas a las familias numerosas adquirentes de V.P.O.

3º. Conceder un plazo de dos meses al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra para que notifique a esta institución, si se ha producido una medida adecuada en el sentido expuesto o informe de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que de no hacerlo así, se incluirá el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra en los términos previstos en el apartado segundo del citado precepto legal.

4º. Notificar la presente Resolución a doña [?], a don [?] y al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra indicando que contra la misma no cabe recurso alguno.

El Defensor del Pueblo de Navarra

Francisco Javier Enériz Olaechea